Проектирование строительства дома по этапам

Услуга проектирования оплачивается отдельно от строительных работ, поэтому неопытные застройщики хотят сэкономить на данном этапе, вложив все свободные деньги в строителей или стройматериалы. Однако строительство без проекта — это перерасход стройматериалов или ненормированная оплата услуг строителей в 100 из 100 случаев. Поэтому каждому застройщику стоит заказать проект частного дома сразу после покупки земли. Ниже по тексту мы разберем, что предполагает услуга проектирования частного дома, а также какую выгоду приобретает застройщик от проекта.

Можно ли строить без проекта — что говорит закон?

Вопросы строительства домов регулируются особыми нормативными документами, объединенными в Градостроительный Кодекс РФ. Согласно 48 статье ГК для объектов индивидуального жилищного строительства проектная документация заказывается по инициативе застройщика — будущего домовладельца. Под таким объектом понимают малоэтажный дом, в котором будет проживать одна семья. То есть таунхаусы, дуплексы, коттеджи выше трех этажей строят только при наличии проекта.

Но стройку невозможно начать без разрешения от соответствующих контролирующих органов. Согласно 51 статье того же ГК РФ, разрешение является документом, подтверждающим соответствие объекта градостроительному плану участка. Для получения разрешения от местных или федеральных органов застройщик должен подать заявление, правоустанавливающие документы на земельный участок, схему расположения на кадастровом плане. Поэтому для получения разрешения на сам факт строительства необходимо оформить схему планировочной организации земельного участка, которая содержит:

• границы участка на общем плане;
• красные линии застройки;
• зоны, пригодные для жилого строительства;
• зоны для сооружения подсобных строений.

При составлении схемы оперируют только предполагаемыми габаритами жилого дома и хозяйственных построек. Застройщик указывает размеры по фундаменту высоту до конька кровли. Иной информации для получения разрешения на частное строительство не требуется.

Зачем нужен проект?

Отказ от проектирования при строительстве частного дома принесет вам множество разочарований. Ведь это не просто еще один документ, который требуют от несчастного застройщика сердитые чиновники из надзорных органов. Отсутствие проектной документации:

• Затрудняет планирование сроков строительства — если вы не знаете, что строите, то о сроках поэтапной реализации не стоит и говорить. Продолжительность постройки фундамента, стен, кровли может быть любой.
• Делает невозможным контроль расхода строительных материалов — вы не сможете заказать авторский надзор или исполнительскую съемку, которая оценит фактические и проектные параметры. Вам придется доверять строителям, а среди них встречаются разные люди.

• Исключает точную оценку теплостойкости объекта, которая важна при выборе системы отопления. Ваш котел может не соответствовать тепловым потерям. Тогда вам придется оплатить или превышение тепловой мощности (лишние расходы на энергоносители) или заниженные характеристики (придется купить новый котел).
• Нарушает коммуникацию со строителями — вам придется объяснять задачу на пальцах, а как ее поймут рабочие, это еще один вопрос без ответа. Опытные бригады принципиально отказываются строить дома без проектной документации.
• Делает невозможной газификацию построенного объекта — для этого получают разрешение, которое предполагает составление плана инженерных коммуникаций. А для проекта газификации нужна документация на сам дом, где указывается площадь котельной, параметры вентиляции, габариты печных труб, прочие параметры.
• Увеличивает вероятность отклонений от строительных технологий — иногда строители работают быстро, а не качественно. Вы не сможете контролировать процесс, поскольку у вас нет техзадания на дом.
• Сокращает сроки эксплуатации объекта — ошибки в технологии строительства или экономия на стройматериалах заканчиваются очень плохо в 10 из 10 случаев.

Проект дома нужен для контроля застройщика, у которого возникают новые идеи, отодвигающие сроки сдачи, и строителей, способных работать с полной отдачей только при наличии четкого ТЗ. Еще один довод в пользу проекта — прогнозируемая смета, которая растет по мере отклонения заказчика от первоначального плана.

Разновидности проектов жилых домов?

Проектная документация описывает внешний вид, планировку, коммуникации, в нее входит спецификация на все материалы, а также отдельные планы этажей, фундамента, кровли. Проект делится на две части. Первая описывает архитектурные, вторая — конструктивные решения. По типу АР и КР различают такие форматы проектов частного дома:

• Типовой — рассчитан на массовое применение с минимизацией сметы, поэтому сложность архитектурных и конструктивных решений сведена к минимуму. Типовой дом построит любая бригада строителей. По типовым проектам строят коттеджи площадью до 150 квадратов, оптимизированные под проживание семьи из 3-4 человек.
• Индивидуальный — для среднего класса, с уникальной планировкой и сложными конструктивными решениями. Архитектура такого объекта лишена изысков, но все же отличается от типовой застройки. Однако такое жилье сложно продать на вторичном рынке, поскольку оно носит отпечаток вкусов прошлых хозяев. Но для будущих домовладельцев — это самый удобный вариант из всех возможных.
• Проект повторного применения — индивидуальный, превращенный в типовой. Иногда строительство ведется в локализованной местности с общим ландшафтом, а заказчиками выступают люди с одинаковыми вкусами. В этом случае проектировщики могут растиражировать проектную документацию, снизив цену на свои услуги. Проекты повторного применения часто встречаются в клубных поселках. Они предполагают общие АР при разном подходе к внутренней планировке. Расположение и площадь комнат на этажах можно менять, как угодно.
• Авторский — дорогое удовольствие, ориентированное на вкусы одного домовладельца. Предполагает сложные архитектурные и конструктивные решения. Проектировщик обязуется вписать объект в ландшафт, окружающую застройку, не споря со вкусами будущего хозяина. По авторским проектам строят виллы, загородные дворцы, прочее жилье премиум-класса.

Большая часть клиентов обращается к типовым или индивидуальным вариантам. Какой из них заказать — тема для отдельного обсуждения. Ведь дом строится на десятилетия, поэтому низкая цена — не ключевой фактор.

Типовой или индивидуальный — какой проект заказать для жилого дома?

По типовым чертежам и планам строят недорогое жилье, а сама документация адаптируется к участку очень быстро — буквально за 30-45 суток. Индивидуальный вариант отнимает у проектировщика намного больше времени. Однако типовой дом закрывает только базовые потребности. В таком коттедже можно жить с комфортом, но вас будет жечь желание перестроить, доработать, перепланировать это жилье под свои вкусы.

Индивидуальный проект дороже даже на этапе проектирования. Архитекторы изучают ландшафт, окружающую застройку, вкусы заказчика, поэтому такое проектирование принимает во внимание даже вид из будущего окна. Реализовать такой проект за небольшие деньги — нереально. Но после завершения строительства вы сэкономите на перепланировке, реконструкции и прочих метаниях недовольных своим коттеджем домовладельцев.

Планируете прожить в новом доме менее 10 лет или у вас пока нет средств на большую стройку — заказывайте типовое решение. Эти дома хорошо продаются, с неплохой прибылью относительно рублевого курса. На вырученные деньги вы сможете построить дом мечты в ближайшем будущем. Если вы строите дом мечты, имея на это средства, выбирайте индивидуальные варианты. Он даст вам недоступные ранее эмоции настоящего комфорта. Продать такой дом с выгодой будет сложно, но в нем могут жить несколько поколений вашей семьи, ведь вы построите настоящее родовое гнездо.

Этапы проектирования при частном строительстве

Проектирование — поэтапный процесс, реализуемый по стандартному плану работ. Пункты этого плана могут меняться местами или выпадать из поэтапного процесса, ведь технология проектирования зависит от типа объекта, разработку которого заказал владелец участка. Однако стадийность и порядки работ всегда стабильны. Поэтому проектирование частного дома можно разбить на следующие этапы:

1. Сбор первичной документации

Проектные работы не начинается без предоставления исходно-разрешительной документации. В комплект входят документы, характеризующие стройплощадку, описывающие требования к исполнителю проектных работ. Часть документов из первичного комплекта выдаются государственными органами — их может получить только заказчик строительства.

К первичной документации относят:

• свидетельство о праве собственности на стройплощадку;
• градостроительные документы, подтверждающие целесообразность сооружения дома на выбранном участке;
• разрешения от контролирующих органов (от СЭС до МЧС);
• тех. условия на подводимые к объекту коммуникации (от воды до интернета).

Разрешения от контролирующих органов выдаются только в регламентированных случаях. О необходимости выдачи таких документов вас предупредит проектировщик.

2. Геологические, геодезические и другие изыскания стройплощадки

Вначале уточняют геологические, гидрологические характеристики участка. Несущая способность грунта и уровень подземных вод определяют тип и характеристики фундамента. Геодезическая съемка уточняет границы участка, а также особенности рельефа. С ее помощью находят оптимальную площадку для сооружения дома и хозяйственных построек.

Экологические изыскания помогут отбраковать неподходящие для строительства площадки. Для участков у рек, морей озер заказывают гидрологические изыскания, оценивающие состояния береговой кромки, уровни приливов-отливов, зоны разливов. В парках или лесных массивах проводится подеревная съемка, на основе которой получают порубочные листы, а также выполняют обязательства по восстановлению объема насаждений.

Без геологических и геодезических изысканий невозможно адаптировать к участку даже типовой проект. При индивидуальном заказе список инженерных изысканий увеличивается в несколько раз.

3. Разработка проектной документации

При составлении документации на строящийся дом ориентируются на постановление Правительства РФ №87 от 2008 года, которое регламентирует разработку и содержание проектов. Согласно постановлению, частное строительство относится к объектам непроизводственного назначения, что снижает нагрузку на проектировщиков.

Из полного пакета документации по проекту им нужно проработать только разделы, касающиеся схемы планировки земельного участка, стройплощадки, архитектурного, конструктивного, объемно-планировочного решения, а также представить сведения об инженерных коммуникациях и связанном с ними домовом оборудовании.

Мероприятия по охране окружающей среды, защите инвалидов, обеспечения энергоэффективности разрабатываются по запросу клиента. Но пожарная безопасность и сметный раздел являются частью любого проекта.

4. Экспертиза проектной документации

Экспертная оценка проекта частного дома — не обязательный, но возможный этап проектирования. Экспертиза регламентируется ПП РФ №145 от 2007 года. Оценка объектов, оговоренных в 49 статье ГК РФ — необязательная процедура. Однако экспертиза прочности, надежности спроектированных конструкций пригодится любому домовладельцу. Предусмотрительные заказчики рассматривают экспертизу, как один из способов контроля работы проектировщиков.

Эксперты оценивают проект на соответствия ряду технических регламентов. Оценка может затянуться на 60 дней, а в итоге выдается положительное или отрицательное заключение. Оценку проектной документации может дать государственный орган или частная компания, уполномоченная на такие действия.

5. Разработка рабочей документации

При составлении рабочей документации проектировщики ориентируются на требования государственного стандарта № 21.1101 от 2013 года. Согласно этому стандарту клиенту, предоставляют оформленные по ГОСТ комплекты рабочих чертежей, используемых во время строительства дома, а также спецификации, включающие все строительные и отделочные материалы.

Рабочая и проектная документация передаются строительной организации, которая возьмется за сооружение объекта. Далее эти документы используются во время сдачи объекта. Иногда их требуют надзорные органы. В финале строительства проект передается застройщику.

Что получает заказчик проекта частного дома

В комплект проектной и рабочей документации, передаваемой заказчику строительства, входят следующие документы:

• Текстовая часть — пояснительная записка с общими сведениями по ПД/РД.
• Комплект чертежей участка, дома, поэтажной разбивки, фасада, кровли, прочих конструкционных элементов объекта, а также сборочный чертеж.
• Спецификация на материалы.
• Смета строительства в поэтапной разбивке.
• Документы, регламентирующие организацию работ.
• Расчеты параметров инженерных коммуникаций, необходимых дому.
• Документы, подтверждающие соблюдение норм противопожарной, энергетической, строительной безопасности.
• Перечень требований к квалификации строителей, привлекаемых к постройке объекта.

Повторное использование проекта не рекомендуется требованиями безопасности и здравым смыслом. Даже типовой проект адаптируется под геологические, гидрологические, геодезические характеристики участка. Использование неадаптированной к участку документации приведет к последствиям. Например, может лопнуть фундамент, рассчитанный на иные стройматериалы или другую опорную способность грунта. Не экономьте на проектировании. Экономия отразится на сроке службы объекта, перспективах продажи и уровне комфорта всех жильцов дома.