Как построить дом по индивидуальному проекту — этапы проектирования

Градостроительный Кодекс не настаивает на заказе проекта частного дома. С точки зрения закона частное строительство возможно при наличии документов на участок и схему его планировочной организации, с зафиксированными границами стройплощадки. Однако здравый смысл подсказывает, что для успешного строительства обязательно нужен проект дома. Поэтому далее по тексту мы разберемся с процессом проектирования, поймем, что входит в проект, а также всеми выгодами строительства с использованием проектной документации. Потратив десять минут вашего времени, вы сможете составить свое мнение по поводу строительства дома с проектом или без него.

Кто выполняет проектные работы?

Проектирование жилых домов — сфера ответственности сертифицированных специалистов. Проектными работами занимаются квалифицированные архитекторы и инженеры. Первые специалисты отвечают за архитектурно-объемное проектирование, вторые — за инженерно-строительные разделы. Руководит группой проектировщиков главный архитектор проекта (ГАП), который координирует разработку и следит за соблюдением правил оформления документации.

У всех участников группы проектировщиков должны быть соответствующие квалификационные сертификаты. Проект от специалиста без сертификатов не пройдет этап экспертизы. Наличие сертификата лучше проверять по факту принадлежности к одной из саморегулируемых организаций проектировщиков. Стать членом СРО, которая поддерживает принцип коллективной ответственности за свою деятельность, без надлежащих сертификатов и образования — невозможно даже в теории.

Проектировщиком может быть юридическое или физическое лицо. Юрлицам доверяют большие заказы, которые предполагают привлечение множества специалистов, а также быструю реализацию. Физическое лицо занимается проектированием малоэтажного строительства, в том числе и частных домов. Квалификацию проектировщика можно проверить по портфолио, а также в открытой базе данных. Однако с любым проектировщиком стоит подписать договор, разграничивающий права и обязанности сторон.

Зачем разрабатывают проекты домов

Строительство дома — сложная работа, к которой приступают только после тщательного планирования каждого этапа. Вот пять причин заказывать типовые или индивидуальные проекты частного дома:

1. Расчет несущей способности, от которого отталкиваются при определении параметров фундамента, стен и прочих нагруженных элементов дома. Вы можете построить основание и коробку без расчетов, но такой подход к строительству закончится либо перерасходом средств, либо разрушением конструкционных элементов, которые не выдержат нагрузку.
2. Разработка 3D-модели, которая позволяет увидеть дом до завершения строительства. Трехмерная модель упрощает согласование планировки. Заказчик может двигать виртуальные стены в любом направлении — это делается на этапе проектирования, а не во время строительства.
3. Учет и контроль стройматериалов — в спецификации к проекту указано все необходимое для строительства несущих конструкций, кровли, а также фасадной и внутренней отделки. Если материала не хватает — заказчику следует начать ревизию складских остатков. Все должно сойтись до кирпича, а если нет — смело штрафуйте строителей.
4. Планирование расходов — их уточняют на этапе сметного проектирования. В отдельном разделе проектной документации можно увидеть расходы по каждому этапу строительства — от сооружения фундамента до внутренней отделки. Без сметного проектирования любая стройка превращается в черную дыру, разоряющую будущего домовладельца.
5. Ремонтопригодность объекта — когда-то вам придется организовать капитальный ремонт отопления, проводки, фундамента, кровли, стен или других конструктивных элементов дома. Без проектной документации эти работы затянутся надолго. Иногда проще разрушить старую крышу и построить новую, чем разбираться в ее конструкции. С проектом дома вы будете знать с чего начать любой ремонт.

Любой пункт из этого списка даст больше выгод, чем стоит самый дорогой проект. Именно поэтому частное строительство начинается с проектных работ, даже в том случае, если вы не обязаны делать проект дома по закону.

Что входит в проект дома

Проектная документация включает текстовую и графическую часть, а также трехмерные модели, таблицы, расчеты и многое другое. Клиент архитектурно-проектного бюро может заказать полный комплект, состоящий из следующих разделов:

• Схемы планирования выделенного под стройплощадку участка.
• Архитектурного решения проектируемого объекта.
• Конструктивной планировки объекта.
• Расчета внешних и внутренних инженерных коммуникаций.
• Схемы релейной защиты и автоматических выключателей для электропроводки.
• Схемы сетей связи.
• Документации по организации строительных работ.
• Плана сноса и демонтажа присутствующих на стройплощадки построек.
• Плана мероприятий по охране окружающей среды и пожарной безопасности.
• Сметной документации.

Проектирование промышленных объектов предполагает разработку документации по автоматизации систем управления техпроцессом, телемеханике, автоматизированной системы учета энергоносителей. При строительстве жилищных объектов малоэтажного типа, предназначенных для одной семьи (частных домов), проект состоит из ограниченного числа разделов. Обязательными в этом случае являются эскизная, архитектурная, конструктивная и инженерная часть, а также смета.

Что входит в эскизный раздел

Эскизы фасада, кровли и планировки каждого этажа составляются самим заказчиком или рисуются архитектором со слов клиента. Рисунки используются как часть технического задания и основа для построения несущего каркаса будущего дома. С помощью эскиза определяется, какая стена, балка, колонна будет несущей, а также положение лестниц, балконов, террас и всего дома на участке. Несмотря на явно художественный вид, эскиз относится к проектным документам точно так же, как инженерный раздел. Без него не начинают проектные работы.

Особенности архитектурной части проекта

В этом разделе собирают основные сведения о доме. Архитектурная часть является продолжением эскиза, только вместо рисунка здесь используют оформленные по ГОСТ чертежи. В архитектурный раздел входят чертежи:

• участка, с указанием места строительства (границ стройплощадки);
• вертикального, продольного и поперечного сечения объекта;
• поэтажной планировки, с указанием границ функциональных зон;
• вентиляционных каналов, с отметкой на них мест установки дверей и окон;
• разводки электропроводки, водопровода, газопровода и системы отопления.

Частью этого раздела являются описания фасада и интерьера, с указанием композиции и палитры, а также планы расстановки мебели, техники, сантехники. Также в этот раздел включают расчеты естественного и электрического освещения помещений. Иногда планы интерьерной отделки и расстановки мебели и техники выделяют в отдельный дизайн-проект или отказываются от них, делегируя эту задачу домовладельцу.

Что содержит конструктивная часть

Если эскиз и архитектурный раздел обращаются к внешнему виду фасада и интерьера дома, то конструктивная часть посвящается более приземленным вещам — характеристикам строительных материалов и опорного грунта, несущей способности фундамента и стен, расчету нагрузок на перекрытия и кровлю. Чертежи конструктивной части визуализируют отдельные узлы, сочленения, разрезы. В конструкционный раздел также входят:

• результаты инженерных изысканий, описывающих топографию, геологию, гидрологию и экологию участка;
• обоснования прочностных характеристик основных конструкционных элементов, а также устойчивости всего здания;
• план котлована и описание системы крепления стенок/откосов, а также обвязочного пояса;
• чертежи стропильной системы, схема кровельного пирога;
• чертежи и схема межкомнатных перегородок.

В завершение конструктивной части приводится очередность строительных работ, а также перечень используемых технологий устройства фундамента, стен, кровли, фасадной и внутренней отделки.

Содержание инженерного раздела

В этой части описывается вся система жизнеобеспечения объекта. Проектировщик дает обоснование по мощности, пропускной способности, используемым материалам для строительства водопровода, газопровода, электросети, вентиляции. В инженерном разделе обязательно присутствует:

• расчет суммарной мощности электроприборов — от кондиционера до электрических лампочек;
• схема и описание системы заземления бытовой электросети;
• описание источника водоснабжения и расчет разводки по дому;
• описание внутренней и внешней сети бытовой и ливневой канализации;
• схема вентиляции, с расчетом приточной и вытяжной части;
• описание и схема разводки системы отопления и горячего водоснабжения.

Без проработки инженерного раздела невозможно комфортное проживание в доме. Ведь современный домовладелец нуждается в водоснабжении, канализации, электрификации и теплоснабжении точно также как в крыше, стенах и фундаменте.

Этапы проектирования

Типовой проект продается как есть или адаптируется под участок заказчика за 10-14 дней. Индивидуальный заказ на проектирование загородного дома выполняется за 30-60 дней, в зависимости от сложности технического задания. Но в любом случае проектировщик придерживается общеобязательной схемы пошаговой реализации проектных работ, которая предполагает следующие этапы проектирования:

• Составление технического задания для проектировщика

Заказчик ищет фото подходящих ему коттеджей, рисует эскизы фасада, планировки, крыши, участка (как умеет), выбирает один из типовых проектов и рассказывает, что его не устраивает. Далее совместно с нашим архитектором уточняется информация по общему метражу и площади каждого этажа и отдельных комнат. Отдельно оговаривается материал стен и кровли, этажность, подходящий заказчику архитектурный стиль.

В техническом задании упоминаются подсобные помещения и строения, мансарды, террасы, веранды, гаражи, бассейны и прочая периферия, которая не относится к жилой площади. Если есть пожелания по размещению каких-либо комнат по сторонам света — их отражают в задании, вместе с уточнением места строительства на участке. Вся информация фиксируется в переписке и заверяется заказчиком и архитектором.

• Сбор исходно-разрешительной документации

После разработки ТЗ заказчик должен предоставить архитектору свидетельство о праве собственности на землю, документы, подтверждающие целесообразность строительства именно на этом участке, градостроительный план, разрешения от СЭС, МЧС и прочих госструктур, технические условия для подключения объекта к электросети, центральному водопроводу и канализации.

Большинство документов предоставляются контролирующими органами, поэтому исполнитель проектных работ может заняться сбором информации от имени заказчика. Те же разрешения от СЭС и МЧС нужны в редких случаях, о которых вас предупредит проектировщик.

• Инженерные изыскания и обработка их результатов

К обязательным изысканиям относят топографию и геологию участка. Заказчик оплачивает топографическую съемку и передает проектировщику план участка с границами стройплощадки и согласованием схемы подземных коммуникаций. Геологические изыскания включают оценку состава и несущей способности грунта, уровня подземных вод, влажности почвы.

Участки у искусственных или естественных водоемов нуждаются в гидрологических изысканиях, которые описывают состояние дна и береговую линию, а также изменения уровня воды в зависимости от сезона.

• Разработка и экспертиза проектной документации

Проект разрабатывается по определенным стандартам и правилам, которые регламентируются подзаконными актами. Частные дома — объекты непроизводственного назначения, что облегчает труд проектировщика. К обязательным разделам проектной документации в этом случае относят архитектурный и конструктивный, а также часть, описывающую инженерные коммуникации. Экспертиза проекта частного дома выполняется по желанию заказчика. Ее используют для контроля проектировщика. Она не влияет на разрешительную документацию.

• Подготовка рабочей документации

Рабочая документация — это инструкция по сборке дома по конкретному проекту. Основа этого пакета документов — рабочие чертежи дома и каждого этажа. Кроме чертежей в рабочую часть входят спецификации на строительные и отделочные материалы. Комплект рабочей документации передается строителям, а также используется на этапе контроля строительства.

Сколько стоит проект дома

Оплата проектных работ осуществляется по твердому или динамическому тарифу. Первый вариант предполагает фиксированную цену и предоплату, во втором случае стоимость корректируется по мере поступающих задач, а оплата осуществляется поэтапно. На цену влияет сложность планировки, общая и жилая площадь, необходимость ландшафтного благоустройства участка, прочие параметры.

Дополнительные услуги всегда увеличивают цену проекта, поэтому проектировщики обязательно указывают на факт доплаты до начала таких работ. По условия договора на проектирование архитектор или инженер должен выполнить только определенные работы, но и заказчик вправе отказаться от дополнительных услуг.